Mieszkanie nabyte z bonifikatą

Dosyć długo mnie tu nie było, ale już ze zdrowiem lepiej, więc powracam.

Dzisiaj w sądzie na korytarzach były tłumy ludzi. Jedni siedzieli pod salami z przygnębionymi minami, inni podekscytowani i zaciekli coś tam między sobą omawiali. Kłębowisko problemów – ponure miejsce. Gdy za oknem prawie wiosna, chciałoby się  tam  do wszystkich głośno krzyknąć- ludzie! po co wam to wszystko, dajcie spokój, dogadajcie się, szkoda życia, przecież nie o to w nim chodzi!

Ale wszyscy uznaliby mnie za wariatkę, więc poszłam dalej udając , że nic mnie to nie obchodzi.

Wszelkie rozliczenia między  ludźmi to naprawdę paskudne sprawy, zwłaszcza pomiędzy onegdaj sobie bliskimi. Dotyczy to i  i tego kto jakim był mężem czy żoną, ale też kto komu co dał albo nie dał, co zabrał albo zmarnował i co w końcu zostało do rozliczenia. Najgorzej jest ze sprawami dotyczącymi wspólnego dachu nad głową (mieszkania,domu), bo  to przecież najistotniejszy dla rozchodzących się problem finansowy.

O tych rozliczeniach będę  pisała sukcesywnie, a dzisiaj o dosyć ciekawym zagadnieniu, które aktualnie mam na „tapecie” w sprawie o podział majątku wspólnego.

Chodzi mianowicie o taką sytuację, w której małżonkowie zajmowali mieszkanie przydzielone jednemu  z nich w czasie trwania małżeństwa, a następnie mieszkanie to zostało przez nich nabyte na własność za cenę z określoną bonifikatą.

Najczęściej chodzi tu o kwatery wojskowe, ale nie tylko. Spotkałam się ze stanowiskiem strony sprowadzającym się do tego, ze skoro mnie, jako żołnierzowi przydzielono kwaterę, a zasady „wykupienia” jej na własność przewidują obniżenie ceny nabycia o określoną bonifikatę, to tym samym wartość tej bonifikaty stanowi dzisiaj mój nakład z majątku osobistego na wspólne mieszkanie i chcę aby druga strona mi tę kwotę zwróciła.

W takiej sytuacji więc, jeżeli lokal wart np. 100 tyś zł został zakupiony za 5 tyś. zł.  (zastosowano obniżenie ceny 95%), a teraz wg opinii biegłego lokal ten ma wartość rynkową 180 tyś. , to odpowiednio te 5% bonifikaty ma dzisiaj wartość 9 tyś. i tyle żądam w rozliczeniu. Argumentacja ta zakłada, że chociaż prawo do bonifikaty realizuje się dopiero  przy zakupie lokalu (bo o tyle obniża się cena zakupu) i to prawda, że wcześniej nie stanowi jakiegoś samodzielnego prawa, które podlegałoby rozliczeniu z druga stroną, to prawo do tej bonifikaty przynależy tylko do mnie jako żołnierza bo jest ściśle związane z moją osobą– inaczej: gdybym nie był żołnierzem, to bonifikaty nie byłoby żadnej.

Niby coś jest na rzeczy, ale zobaczmy jak do tego podejść i czy Ty, jako była żona masz szanse zwalczyć powyższe argumenty i powiedzieć, że nie ma rozliczenia bonifikaty.

Otóż zobacz. Przecież jak przydzielano Twojemu mężowi kiedyś tę kwaterę, to uwzględniano w jej powierzchni także i Twoją osobę. Mieliście prawo zajmować ja wspólnie.

Z tym przecież wspólnym zamieszkiwaniem łączy się kolejne prawo do „wykupienia” tej kwatery na własność, a zatem prawo to przysługuje też wam wspólnie i na takich samych zasadach, czy z bonifikatą, czy nie. Z tego wynika z kolei, że nie można tego prawa przypisać tylko Twojemu mężowi, bo należy ono do waszego majątku wspólnego.

Jest prawem wspólnym.

Prawo do nabycia mieszkania z bonifikatą i sama bonifikata nie jest zatem takim prawem, które jest ściśle związane z tylko osobą Twojego męża, które może przysługiwać tylko i wyłącznie jemu z tej racji, że wykonuje zawód żołnierza.

Nie chodzi tu przecież o jakieś osobiste, tylko jemu przynależne  uprawnienia „żołnierskie”, które nie mogą należeć do innych osób (np. odznaczenia), ale o majątkowe prawa, które mogą przynależeć również do kogoś innego (tu Ciebie).

Aby żądać zwrotu nakładu z majątku osobistego (wartość bonifikaty) na majątek wspólny (wartość wykupionego mieszkania) trzeba by najpierw założyć, że owa bonifikata wchodzi do majątku osobistego owego żołnierza, a tak przecież tutaj nie jest.

Zatem jeśli wykupienie kwatery miało miejsce w czasie trwania wspólności majątkowej z majątku wspólnego, to bonifikata nie ma znaczenia – ani przy ustalaniu obecnej wartości lokalu ani przy wzajemnych rozliczeniach.

Ustala się wartość rynkową na datę podziału i już.

To samo można powiedzieć o bonifikatach przy nabyciu mieszkania od gminy.

****************************

A jeśli cena nabycia (z bonifikatą) została zapłacona z majątku osobistego? Np. z pieniędzy otrzymanych w spadku, albo darowizny od mamy tylko dla Ciebie?

To w takiej sytuacji, rzecz jasna, trzeba dokonywać rozliczeń, jeśli taki  wniosek został złożony.

Pisałam już wcześniej, że bez wniosku sąd nie będzie się tym zajmował.

Jak to się robi:

1) najpierw trzeba ustalić, czy kwota na zakup mieszkania faktycznie pochodzi z majątku osobistego,

2) potem ustalamy, jaki ta zapłacona  kwota z majątku osobistego stanowiła procent w wartości rynkowej mieszkania bez bonifikaty (np. 15%) w dacie zakupu,

3) następnie ustalamy aktualną wartość rynkową mieszkania(wniosek  o biegłego w razie potrzeby w toku sprawy o podział)

4) obliczamy ten sam procent (np.15%) w wartości obecnej mieszkania = wydatek z majątku osobistego na wspólny.

Co dalej?

Sąd musi dokonać matematycznego rozliczenia, w wyniku którego dokonujący wydatku/nakładu z majątku osobistego na wspólny otrzyma zwrot jego wartości.

Nie wchodzę tu w szczegóły, bo to wymaga badania każdej sprawy osobno. Trzeba przy tym mieć na uwadze, czy ten kto dokonał powyższych nakładów/wydatków zatrzymuje w podziale mieszkanie, czy też nie.

Na koniec jeszcze jedno, co czasami w  budzi wątpliwości pytających:

Wartość mieszkania ustala się na datę ustania wspólności (uprawomocnienia się wyroku rozwodowego, zawarcia umowy o rozdzielności).

Nie jest więc prawdą, że jeśli nawet kiedyś zapłaciłeś z majątku osobistego całość ceny zakupu mieszkania, która ze względu na bonifikatę była niewielka, to teraz nie musisz się już rozliczać  z jego wartości w podziale majątku z drugą stroną. Mówisz, że „to ja kupiłem ze swoich pieniędzy”.

Ale chodzi przecież o to, że za małą kwotę do tej wspólności weszło mieszkanie o dużo większej wartości rynkowej.

Chodzi więc o faktyczną wartość mieszkania , a nie o  to za ile zostało kupione.

Po latach, na skutek zmian cen nastąpił przyrost wartości  wspólnej rzeczy już dla Was obojga  dlatego tym przyrostem, a więc obecną wartością rynkową trzeba się podzielić.

No cóż, tak ma być sprawiedliwie i chyba to też intuicyjnie czujesz ?

{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Urszula Kwiecień 17, 2014 o 16:12

Witam Panią Mecenas,
moja sprawa jest zbliżona.
Mieszkanie wojskowe zostało przydzielone nam jako małżeństwu w 1995 roku. Od 2000 roku mamy odrębność majątkową orzeczoną przez sąd( nie mamy rozwodu). W 2012 roku mąż bez mojej wiedzy i zgody samodzielnie wykupił mieszkanie z własnych środków. Weszło ono zgodnie z postanowieniem sądu do jego majątku osobistego. W dalszym postępowaniu sąd uznał , iż umowa zawarta przez męża jest nieważna gdyż zawarta niezgodnie z prawem ponieważ ja również byłam uprawniona do zamieszkiwania i wykupu z bonifikatą mieszkania, a uprawnienie do wykupu weszło do majątku wspólnego. (W toku jest sprawa o podział majątku wspólnego)Moje pytanie ;w jaki sposób i czego ja mogę domagać się w tym postępowaniu? Pozdrawiam, Urszula S.

Odpowiedz

Piotr Czerwiec 25, 2014 o 19:00

„Prawo do nabycia mieszkania z bonifikatą i sama bonifikata nie jest zatem takim prawem, które jest ściśle związane z tylko osobą Twojego męża, które może przysługiwać tylko i wyłącznie jemu z tej racji, że wykonuje zawód żołnierza.”
Chyba jednak nie do końca tak po połowie, Ustawa o zakwaterowaniu żołnierzy zawodowych art 41a, ust 6
W przypadku rozwodu żołnierza zawodowego nieposiadającego dzieci, dy rektor oddziału regionalnego uchyla decyzję o przydziale lokalu mieszkalnego żołnierzowi zawodowemu i przydziela lokal mieszkalny z uwzględnieniem uprawnień określonych w art. 26, posiadanych w dniu uprawomocnienia się wyroku orzekającego rozwód. Były małżonek jest obowiązany w terminie trzydziestu dni od dnia uprawomocnienia się wyroku orzekającego rozwód opróżnić lokal mieszkalny, bez konieczności zapewnienia lokalu ze strony Agencji, z zastrzeżeniem art. 45 ust. 3 pkt 1 oraz 3–5.

Odpowiedz

SKRZYWDZONY Lipiec 14, 2014 o 14:29

List otwarty do Prezydenta Miasta Szczecina
W sprawie ??? który tylko w ten sposób po blisko 1,5 roku nie możności dostania się
do pana Prezydenta aby zapoznał się z treścią tego listu gdyż armia urzędników tkz „PRETORIANIE” skutecznie bronią dostęp przed oblicze wymienionego.
Moja sprawa przedstawia się następując:
-Zakup mieszkania od Gminy Szczecin nastąpił w dn.14.luty 2001.
-Sprzedaż mieszkania w dn.16 marzec 2004.

Gmina Szczecin o sprzedaży zostaje powiadomiona odpisem aktu notarialnego sporządzonego przez notariusz ??? –data wpływu do UM Szczecin dnia 08.04.2004. potwierdzenie wykorzystania wypisu aktu przez WYDZIAŁ Gospodarki Nieruchomości w Szczecinie w dniu 13.04.2004. Kupiłem mieszkanie, w którym obecnie mieszkam w dn.26 .03. 2004,(BYŁ JESZCZE CZAS ABY MOŻNA BYŁO COFNĄĆ UMOWĘ SPRZEDAŻY? ALE JA NIE BYŁEM OBYWATELEM PONAD PRAWEM?Natychmiast po sprzedaży „bonifikatowego”, oczywiście notarialnie, na moje nieszczęście pod rządami starej ustawy. Całą kwotę ze sprzedaży przeznaczyłem na zakup nowego mieszkania, dokładając jeszcze 40 tys.zł z kredytu bankowego, co ujęte jest w akcie notarialnym kupna.
Gmina po 9-latach od dowiedzenia się o tym że w jej rozumieniu złamałem prawa nabyte zwróciła się do mnie o zwrot bonifikaty w lutym 2013 roku – pismo w sprawie.
Na dowód tego, że byłem informowany o możliwości sprzedania mieszkania bez żadnych konsekwencji prawno-finansowych są pisma kierowane do Sądu Rejonowego wydział ksiąg wieczystych natychmiast po zakupie mieszkania z prośbą o odłączenie księgi wieczystej od wspólnej księgi wieczystej i sporządzenie indywidualnej księgi na mieszkanie zakupione od Gminy.Taki akt się dokonał i otrzymałem zapis w księdze wieczystej WŁAŚCICIEL-???.
Brak indywidualnej księgi wieczystej na moje nazwisko blokował by mi sprzedaż zakupionego mieszkania. Po otrzymaniu w przeciągu 2 tygodni swojej księgi wieczystej bez jakichkolwiek zapisków w dziale II (WŁAŚCICIEL-????)
Zaznaczam że próba zamiany lub sprzedaży mojego mieszkania, nie była podyktowana zamiarem wzbogacenia się, polepszenia sobie warunków mieszkaniowych.Sprzedane mieszkanie było moją enklawą, było to mieszkanie wypieszczone z moich środków finansowych. W tym mieszkaniu czułem się bezpieczny. Ale tylko jak spojrzałem w okno to widziałem mur,okno z pokoju sąsiada, nakładało się na moje okno. Tylko trauma oficyny mną kierowała. Nie sprzedał bym tego mieszkania ale traum ”OFICYNY” mnie zwyciężyła Powracam w myślach do ludzi którzy otaczali mnie w tamtym okresie dla własnego zysku skrzywdzili mnie.Wykazali się wielką nie uczciwością .Ja stanowczo zaprzeczam abym sprzedając mieszkanie chciał się wzbogacić lub polepszyć swój byt. Jeżeli bym został poinformowany lub wiedział o tym że mieszkania nie wolno mi sprzedać to bym tego nie uczynił. Wielokrotnie odwiedzałem UM w sprawie pomocy zamiany mieszkania w zakresie administracyjnym. Jeszcze przed wykupem i po wykupie również. Podawano mi adresy mieszkań które były zadłużone lub za duże były wymagania właścicieli ,nie dochodziło do transakcji. Wielokrotnie w okresie 2001-2004 r odwiedzałem panów Prezydentów Szczecina w osobach:Marek Koćmiel,Edmund Runowicz, Marian Jurczyk i vice prezydent Piotr Krzystek do których zwracałem się z prośbami o pomoc w wyrwaniu się z (Traumy) oficyny. Informowałem ich o tym, że zakupiłem mieszkanie od UM aby było łatwiej o tę zamianę, sprzedaż. Żadna z tych osób nie poruszyła tematu o tym że nie mam prawa sprzedaży mieszkania Że ciążą na mnie jakieś zobowiązania finansowe w stosunku do miasta.Wręcz przeciwnie kierowano mnie do wydziałów gospodarki mieszkaniowych,abym tam załatwiał swoje sprawy.A tam w tym wydziale rozkładano ręce. Za każdym razem, każdy rozmówca informował mnie, że Urząd Miasta nie ma prawa wtrącania się do praw właściciela –TAKIM MNIE ODBIERANO. Kierowano mnie do wydziału w U.M gdzie po dokonanej opłacie pieniężnej moja oferta sprzedaży, zamiany umieszczona była na tablicy ogłoszeń w Urzędzie Miasta. Tak wielokrotnie czyniłem przez te lata.
Doradzano mi abym również szukał wyjścia w kwestii sprzedaży w Internecie lub w Biurach Nieruchomości.Jesienią 2003 roku zaprzestałem starań o zamianę lub sprzedaż.W marcu 2004 roku po blisko 3-latach znalazła się osoba zainteresowana kupnem mojego mieszkania. Wiele razy proponowałem również aby odkupiono ode mnie mieszkanie przez Urząd Miasta ,gdyż zakupu tego mieszkania w oficynie dokonałem tylko dlatego aby wyrwać się z kręgu ludzi gorszych-(tak uważany byłem przez otaczający mnie świat). Urodzony w oficynie, zamieszkując w oficynie czułem się źle. Nazywano nas wtedy i teraz ludźmi ze slamsów.Urzędnicy wręcz mnie wyśmiewali i informowali że nie są zainteresowani tym mieszkaniem.Kładząc nacisk na to że powinienem szukać innej drogi zamiany lub sprzedaży.

W swoim postępowaniu w tamtym czasie ,posiadającym zapewnienia ze strony ludzi
zaufania społecznego jakim była sprzedająca w imieniu Miasta Szczecin pani ??? oraz pani ??? – notariusz upewniały mnie w moich działaniach.
Otrzymałem mieszkanie od Gminy w 1988 roku jako mieszkanie rotacyjne-na czas oczekiwania na mieszkanie docelowe z zasobów spółdzielczych. Po transformacji ustrojowej w 1999 roku, zostałem skutecznie zablokowany abym nie mógł pozbyć się syndromu-(OFICYNA).Żeby można było cofnąć czas i znaleźć się w takiej sytuacji postąpił bym tak samo gdyż jestem przekonany że Gmina i osoby, które mnie otaczały przy sprzedażach informowały mnie, że mogę rozporządzać tym mieszkaniem jako właściciel. Również przy sprzedaży mieszkania jakie miało miejsce w dniu 16.03.2004
w obecności – notariusza, Dla bezpiecznego i prawnego przebiegu sprzedaży mieszkania posiłkowałem się Biurem nieruchomości –PROFESJA. Osoby te dokonały analizy dokumentów, które były potrzebne do zawarcia umowy przedwstępnej a następnie przygotowały dokumenty do biura notarialnego w celu sporządzenia aktu sprzedaży mieszkania. Na zadawane pytania czy mogę sprzedać mieszkanie będąc w związku małżeńskim –polecono mi sporządzenie aktu rozdzielności majątkowej.
Czy po sprzedaży mieszkania będę zobowiązany zwracać część kwoty uzyskanej ze sprzedaży organom państwowym przedstawiciel biura nieruchomości i w dniu podpisywania aktu notariusz poinformowały mnie, że jedynie natychmiast po sprzedaży muszę złożyć odpis aktu notarialnego w Urzędzie Skarbowym.Abym nie był dłużny państwu podatku. Co uczyniłem .Żadna ze stron uczestniczących w sprzedaży nie wskazała, że ciąży na mnie jakiś inny obowiązek finansowy.

Obecnie, aby Urząd dokonał aktu łaski odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty, trzeba wykazać nadzwyczaj trudną sytuację życiową, finansową. Nie jest sprecyzowane w jakichkolwiek przepisach jak trudna ma to być sytuacja, ani kto może o tym zdecydować. Urząd Miasta i pan Prezydent umywają ręce.
Obywatel, siłą rzeczy słabszy, jest stawiany pod ścianą – sprawy sądowej, bądź w roli proszalnego dziada. Natomiast Urząd występuje w roli policji skarbowej, nie biorąc pod uwagę działań jego przedstawicieli sprzed lat, które spowodowały te nieścisłości. Skoro zasada dochodzenia roszczeń rozciąga się do niebotycznych kilkunastu lat, co powoduje niepewność i niestabilność życiową obywatela, komplikuje sprawy rodzinne i finansowe,
dlaczego odpowiedzialność za błędy legislacyjne spoczywa na obywatelu jedynie, dlaczego przeciwko obywatelowi uruchamia się aparat państwa – sądowniczy itd., a urząd nie przyjmuje do wiadomości prostego faktu, że właściciel ma prawo rozporządzać swoją własnością i to prawo dało mu państwo, a także tego, że urzędnicy sprzed lat byli umocowani tak, aby to prawo dać.

Odpowiedz

Bożena Żuber Lipiec 14, 2014 o 18:25

Jeżeli sprzedaż miała miejsce w marcu 2004 r, to stosuje się przepisy obowiązujące w dacie tej sprzedaży, a wtedy (przed IX 2004) gmina nie miała obowiązku dochodzić zwrotu bonifikaty.W Pana sytuacji można podnosić zarzut naruszenia art. 5 kc – żądanie zwrotu bonifikaty jak nadużycie prawa podmiotowego przez gminę.Dążenie do polepszenia warunków mieszkaniowych, przeznaczenie bonifikaty na nabycie innego lokalu mieszkalnego, wystąpienie z żądaniem przez gminę po 9-ciu latach, brak lub błędne informacje ze strony urzędników gminy w dacie nabycia lokalu, etc,etc – to wszystko jest w moim przekonaniu podstawa do zarzutu z art. 5 kc. Moim zdaniem bezproduktywne jest spotykanie się z urzędnikami w tej sprawie, jak Pan to usiłuje zrobić, a jedynie w wypadku skierowania przez gminę pozwu o zapłatę, podniesienie zarzutów o których mowa wyżej. Dodatkowo, o ile powództwo byłoby wniesione po upływie 10-ciu lat od sprzedaży mieszkania( tego nabytego z bonifikatą), zasadnym jest podniesienie dodatkowo zarzutu przedawnienia.
Pozdrowienia

Odpowiedz

Roman Lipiec 15, 2014 o 11:37

Bardzo dziękuję za odpowiedź która umocniła mnie w przekonaniu o mojej racji.Życzę Pani dużo zdrowia i sukcesów w życiu rodzinnym i zawodowym.
pozdrawiam:Roman.

Odpowiedz

Bożena Żuber Lipiec 15, 2014 o 11:55

Dziękuję!
Podrzucam jeszcze Panu jedno z orzeczeń sądowych, przyda się w Pana sytuacji .Prosze poczytać uzasadnienie.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi – I Wydział Cywilny z 2012-10-01, I ACa 672/12
Opubl: http://www.orzeczenia.ms.gov.pl
Teza:
Zarówno samo udzielenie bonifikaty, jak i żądanie jej zwrotu na podstawie art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) nie ma charakteru ani generalnego (jako kierowane do konkretnego nabywcy), ani obligatoryjnego. Możliwość przyznania uprawnienia i cofnięcia tego przywileju nie oznacza dowolności działania. Zawsze należy analizować konkretny przypadek i nie można generalizować. Jeśli pozwani środki uzyskane ze sprzedaży prawa do lokalu przeznaczyli na poprawę własnych warunków mieszkaniowych, to poruszali się w ramach celu, który przyświecał udzieleniu im bonifikaty, jako członkom wspólnoty samorządowej. Taki transfer środków nie jest w żaden sposób wątpliwy od strony moralnej (od nowelizacji omawianej ustawy w 2007 roku takie rozporządzenie środkami jest nawet prawnie chronione przed obowiązkiem zwrotu bonifikaty). Słusznym jest tutaj odwołanie się do art. 5 KC, który przewiduje, że czynienie ze swego prawa użytku w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Odpowiedz

Michał Lipiec 27, 2014 o 14:24

Dobra rada dla wszystkich żołnierzy… Najpierw intercyza potem ślub!!!!

Odpowiedz

Jarek Lipiec 19, 2015 o 07:55

Moja sytuacja jest podobna, tylko że moja była żona żąda uznania że mieszkanie wojskowe (kawalerka )przydzielone mi przed ślubem należy do wspólności. Argumentuje ten fakt wykupem mieszkania ze wspólnych pieniędzy po ślubie, chociaż nigdy w nim nie mieszkała. W akcie notarialnym, który uważam że był źle sporządzony jesteśmy oboje. Ale to było w 2005r. I ja nie znałem przepisów i notariusz chyba również. Proszę o pomoc Panią mecenas.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: